CƠ SỞ NÀO ĐÁNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẮT HAY RẺ?

Em xin viết về chủ đề đắt rẻ trong bất động sản, hiện nay nhiều bác đang ý kiến về việc tại sao giá bất động sản tăng quá nhanh vượt qua mức chi trả của người mua thực, gì mà có căn hộ giá 200-300 triệu/m2, nếu 100m2 tính ra 20-30 tỷ/căn, hơn triệu đô Mỹ/căn.

Cơ sở nào đánh giá bất động sản đắt rẻ ?


Biệt thự cả triệu USD mà vẫn có người mua, thậm chí tranh nhau mua, liệu có phải người mua không biết gì? liệu họ bỏ cả triệu đô để mua để không như kiểu rửa tiền, có đại gia mua căn biệt thự cũ tại Quận 3 lên tới 30-35 triệu USD mà để vài năm mới cải tạo nhưng không đáng kể.

Bất kỳ sản phẩm nào cũng có phân khúc (Market segmentation), ví dụ trong bất động sản có phân khúc: bình dân (affordable housing) hay còn gọi là nhà vừa túi tiền, Mid-end Condo (phân khúc tầm trung), Hi-end Condo (phân khúc tầm cao), Trong mỗi phân khúc có mức tiệm cận trên hoặc tiệm cận dưới, ví dụ: phân khúc trung bình tiệm cận cao cấp, phân khúc trung bình, phân khúc trung bình tiệm cận bình dân.

Mỗi phân khúc sẽ có một lớp khác hàng khác nhau, em ví dụ: phân khúc bình dân thì sẽ có nhóm khách hàng: người trẻ tự lập, gia đình trẻ mới cưới, công nhân, nhân viên văn phòng mới đi làm hoặc đi làm 1 thời gian, hoặc đơn giản là bố mẹ cho 1 căn nhà tầm phân khúc đó. Cũng có những nhà đầu tư chuyên về dòng sản phẩm và phân khúc đó. Căn hộ tầm trung dành cho: chuyên gia, người đi làm lâu năm có thu nhập tốt, chủ doanh nghiệp trẻ vừa và nhỏ, người nước ngoài....Căn hộ cao cấp dành cho các: giám đốc công ty tầm trung, chuyên gia nước ngoài, chủ doanh nghiệp vừa...Phân khúc siêu sang: giới chủ công ty lớn, chuyên gia cao cấp nước ngoài, giới đầu tư là công ty lớn...Biệt thự siêu sang: dành cho top1% chủ các tập đoàn lớn, các quỹ đầu tư, các công ty đầu tư dài hạn, thậm chí quỹ đầu tư chính phủ của các nước muốn quan tâm nắm giữ bất động sản toàn cầu...


Cũng cùng một vị trí nhưng có 2 mức giá khác nhau tại sao?

Chúng ta cần quan tâm dự án đó thuộc phân khúc nào, thương hiệu của chủ đầu tư, nhà thầu, đơn vị quản lý, nội thất bàn giao, thiết kế, tiện ích nội khu, các đặc quyền khác biệt...ví dụ: cũng là khách sạn, nhưng khách sạn có thương hiệu ví dụ: khách sạn đó có thương hiệu của 2 đại gia này: InterContinental Hotels Group PLC (IHG), Marriott international..thì giá thuê đương nhiên cao hơn vì trong đó có chi phí thương hiệu. Tại sao có thương hiệu? vì họ đã bỏ nhiều công sức và tiền bạc cả vài chục thậm chí cả trăm năm để xây dựng nó.

Thường những sản phẩm giá cao hơn sẽ có 1 điểm khác biệt so với sản phẩm cùng vị trí hoặc cùng phân khúc, các bác cần nắm được điểm đó để xem điểm khác biệt đó có thực sự tạo ra cú huých về giá tương lai hay không? hoặc ít ra cũng về cú huých về giá trị sử dụng.

Bài viết thể hiện quan điểm riêng của em về giá, mục đích cung cấp cho các bác thêm góc nhìn để đánh giá vấn đề rõ ràng hơn. Rất mong nhận được ý kiến đóng góp cho bài viết sinh động dưới phần bình luận.

Đăng nhận xét

Bạn đã gửi bình luận !

Mới hơn Cũ hơn